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、拒绝广撒网，精准布局锁定目标客户
旅游地产项目的异地拓客要放眼全国，但是资源有限，必须根据项目定位和特点在空间、时间、人群的三个方面划定范围实现精准锁定目标客户。
1、空间：根据项目定位锁定目标区域与城市
在空间上锁定异地拓客目标范围上，要根据项目定位、体量、所处位置来锁定目标区域，比如2013年山东的海滨旅游度假旗舰项目“碧桂园·十里金滩（现名滨海城，下同）”开盘“会战”，需要面向全国推广，因此定下了“1+6+3+N”的拓客布局。即以青岛为据点（一个中心城市）覆盖山东省内6个辐射市及三个展厅（位于北京、上海、沈阳的3个旗舰展厅），全国众兄弟楼盘发动为支撑的客户收集布局。
碧桂园在广东惠州的度假项目十里银滩重点区域却是由深圳拓展珠三角到广东省，以及东北和香港两个地区为主。
碧桂园海南旅游项目，碧桂园·椰城，主要区域锁定在大西南和东北三省。而碧桂园超级旗舰海外度假项目森林城市，刚开始则锁定国内13个主要中心城市，以IEC展厅为据点进行异地拓客。
2、时间：不同项目的最佳拓客时机不一样
不同项目拓客的时机不一样，比如北方滨海度假项目十里金滩，夏天5-10月是黄金时机，碧桂园会在这段时间集中全集团精英资源进行营销和拓客。但是南方的十里银滩项目和海南岛项目，冬天才是最佳拓客时机。
此外，不同时机，目标区域也会变化，比如初冬雾霾严重，海南项目主打雾霾重灾区华北，紧抓雾霾痛点拓客。随着气候变冷，重点变成东北地区，南方温暖更有吸引力。去年年初，碧桂园在北京新京报、重庆晨报、郑州大河报、黑龙江省生活报等推出《全国人民请注意：碧桂园“送机票”免费来海南过大年》新闻。
3、人群：旅游地产客户的4类人群及其特征
锁定了时间、空间，接下来还有锁定目标人群，购买旅游地产的客户主要有4类人群：
①异地置业第一主力，即商务人士，比较关注性价比：
②异地养老者，40-60岁为主，比较关注健康配套和自然环境；
③投资型置业者，比较关注升值潜力和代租服务；
④社会精英与各类名人，比较关注项目自然资源和配套。
不同类型的客户购房动机不一样，所处行业不一样，衣食住行习惯不一样，只有了解透彻，才能拓客时找到他们。
二、拓客执行策略，碧桂园异地拓客8大绝招
在时间、空间、人群锁定了客户，具体拓客实践中碧桂园是如何拓客的呢？
1、展厅、展点+房展会及其他展会+VR等新技术
旅游地产因为项目距离远，首先要解决的是客户触达问题，等客户上门，只能坐以待毙，必须主动出击，走出去。
（1）展厅、展点、IEC
碧桂园的主要度假项目都在其核心城市设置有城市展厅，比如十里银滩的深圳旗舰展厅、哈尔滨展厅、香港展厅、世联展厅等。十里金滩青岛南京路展厅，以及森林城市遍布全国各大中心城市的IEC展厅。
展厅的作用是方便客户到达了解，更重要的以展厅为据点进行常规拓客，比如派单、陌拜、拦截等。对于没有展厅的城市，碧桂园也会派销售人员前去拓客，比如十里金滩对于项目周边的城市青荣烟威（青岛、荣成、烟台、威海）以及济南都会派销售连队去拓客，主动触达客户。
除展厅外，碧桂园还会在各大商圈设置临时展点，比如十里银滩在深圳中心区购物中心益田假日广场设置过临时展厅，此外，开盘前十里银滩还在碧桂园广东的十一大项目内设立展点巡展，共蓄客1485台。
（2）房展会及其他展会
房展会是购房人群较为集中的场所和时间段，旅游地产应该抓住机会，十里银滩曾参加了深圳春季房交会、天津春季房交会、长沙发展会，并在展厅设计一些沙滩、帆船体验，让客户如同身临其境。除房展会，十里银滩还参加了中国（杭州）第十一届最佳人居环境展览会、中国深圳国际家居装饰展览会等展会。
（3）直播、VR等新技术
即使有展厅也难以让客户体验项目，早期靠视频和精美画册，十里银滩邀请了汤唯拍摄视频制作精美画册。微信时代，十里金滩又率先使用了微楼书、H5动画楼书、360°全景看房等。去年森林城市项目，邀请村长李锐玩转VR直播，利用新技术让客户便捷了解项目。
2、把卖房变成一场优惠旅行
除了自己走出去，还要想办法把客户吸引到项目，最常见的就是把项目打包成旅游路线，提供旅行补贴吸引客户到访，和旅行机构合作，让其帮忙带客。十里金滩曾举办过“万人登岛”旅行计划。
碧桂园把森林城市包装成新马旅游团的旅行路线，给予巨额补贴，基本上对每一个到访的游客采用30%-35%的资金补贴，以保证每个月都有8000人来到售楼处。
3、造节：大型节庆活动吸引客户到访
大型活动也是旅游地产常见吸引到访的手段，最早是雅居乐清水湾制造的各种项目节日，啤酒节、风筝节、椰子节等。碧桂园·十里金滩连续举办了好几届海滩国际狂欢节，活动内容丰富，甚至邀请歌星吉克隽逸助阵。
4、异地活动：大型活动与活动嫁接
项目现场活动吸引客户数量有限，活动也要主动走进客户，去到各大城市举办活动进行拓客。活动主要是两种形式，自行举办与活动嫁接。
森林城市联手德云社在北京连续举办三场相声专场，在上海举办“绿光盛典”活动，不少客户到场。此外，十里银滩开盘前还在全国各大城市举办专场推介会。
除了自己举办活动，还可以于各类机构合作进行活动嫁接，十里银滩开盘前嫁接了沈阳国学讲座活动、深圳饭店协会理事活动、深圳电子行业协会理事会活动等。
5、分销体系：1000多家分销商，平安帮忙来卖房
让分销商帮忙异地拓客也是碧桂园惯用的技巧，整合中介、代理、电商、旅行机构、装修机构、移民机构等各类渠道，建立强大的分销网络。
十里金滩项目曾有1000多家分销商，覆盖全国各地。2015年，11月30日，由碧桂园IEC主办的“森林城市中国区分销渠道启动大会”，签约上千家分销代理。2016年7月6日，森林城市“掘金海外，赚翻新马”千人分销启动大会召开。此外各区域还积极拓展自己的分销商网络。
碧桂园给分销商的佣金点数非常高，且签约的协议无罚则，代理商不存在签约风险，对分销商吸引力度大，很容易壮大分销商队伍。
此外，平安入股碧桂园后，平安金融业务人员成为森林城市的销售人员，中国最具影响力的房地产电商平台之一平安好房成为其分销平台。
碧桂园除了广泛的分销商，其置业顾问也可以成为分销商，自己发展下线分销商和经纪人。
6、全球700+兄弟项目联动。带客+业绩任务摊派
碧桂园在全球都有700多个楼盘项目，有大量的异地业主资源，旅游项目充分挖掘这些兄弟项目的业主和客户资源。简单的让兄弟项目帮忙群发短信，社区海报、横幅、桁架宣传，对现有活动进行植入，或者举办业主专场推介会。重一点，直接让各个项目摊派带客任务和销售业绩，700多项目帮忙旅游项目卖房，力量非同小可。
7、凤凰通：超300万业主+全民营销帮卖房
除了700多个楼盘，碧桂园还有超过300万的业主资源，非常方便对他们进行营销，挖掘出大量客户。此外，这些人还可以通过碧桂园凤凰通成为碧桂园的经纪人，帮忙卖度假项目的房子，300多万的业主经纪人不可小觑，另外还有凤凰通600万全民经纪人（和业主有重叠部分），经纪人军团规模大到吓人。
8、金融产品：送房宝——以利诱客
购买旅游地产的投资客不少，喜欢投资，碧桂园海南旅游项目珊瑚宫殿与汇联金融合作，推出“送房宝”在内的一系列投资理财基金产品。销售员带上这些新式“武器”去各个重点城市维护老业主，并拓展新客户——无论是老业主还是新客户，只要购买珊瑚宫殿的金融产品即可以以极低的费用，甚至免费登岛旅游。
结语
金九银十是旅游地产销售的黄金时期，可以学习碧桂园进行异地拓客，在空间、时间、人群范围内锁定目标客户，再通过8大异地拓客绝招实现高效拓客，进而抓住金九银十的销售黄金契机。
旅游地产客户可以通过以下方式进行寻找：1.在社交媒体平台上寻找旅游地产群体，例如旅游地产的论坛、社区或者微信群等。
这些群体中的用户多为旅游爱好者，或者是有投资、置业需求的人群。
2.通过地产公司、旅游公司或者地产代理人等渠道获取客户资源，并针对客户进行推介。
地产公司可以利用已有的客户资源，通过电话、短信、邮件等方式进行推荐。
3.参加各类行业展会活动，通过展览、宣传等方式吸引目标客户，并建立联系。
4.投放广告，使用搜索引擎或者社交媒体平台的广告服务，定向投放。
像谷歌、领英等广告推广平台，也可以通过针对性和定向性的广告投放，更有效地触达目标受众。
1、电话营销;
当前会有很多旅游销售人员通过一定的手段获得潜在客户的联系方式,然后直接打电话给他们进行旅游路线的推销。虽然电话营销的成功率不会很高,也很需要销售人员的“厚脸皮”,但是这起码是找潜在客户的一种方法。
2、登门拜访;
为了显示自己的诚意,旅游销售人员也可以采用登门拜访的方式进行推销,但是在登门拜访之前也需要自己做一些资料收集工作的。一般拜访的目标人群需要锁定在中产家庭及以上的人群,这些人一般余钱多,也比较热爱旅游,这样推销起来的成功率相对会高一点。
可以通过网上建群加人
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